Artigo de Leandro Begara sobre incentivo a fachadas ativas pós revisão do Plano Diretor de SP, a pedido do SECOVI-SP, aborda reflexos e discussões atuais.
Em uma pesquisa conduzida por minha equipe em 2015, a pedido do SECOVI-SP e ACSP, analisamos fundamentos relativos à promoção das fachadas ativas em projetos imobiliários localizados ao redor dos principais meios de transporte de São Paulo. Essa prática inovadora, introduzida pelo Plano Diretor de 2014 e posteriormente regulamentada pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) de 2016, despertou debates intensos na comunidade. A diversidade de opiniões revelou uma amplitude de argumentos a favor e contra a adoção das fachadas ativas como estratégia urbana, destacando a necessidade de um olhar crítico e abrangente sobre a transformação da paisagem urbana.
A interação entre o meio urbano e seus habitantes tornou-se uma pauta central, com enfoque nas possibilidades criativas oferecidas pelas fachadas interativas. A proposta de estimular frentes dinâmicas não apenas como elementos estéticos, mas como espaços de conexão com a comunidade, desencadeou reflexões sobre a função social do ambiente urbano. Nesse sentido, a implementação de práticas inovadoras, como as fachadas ativas, abre caminho para uma abordagem mais participativa e inclusiva no planejamento urbano, buscando integrar de forma sinérgica o crescimento da cidade com a qualidade de vida de seus cidadãos.
Reflexos do Plano Diretor 2014 nas fachadas ativas de São Paulo
A necessidade de aprimorar o cenário urbano na maior metrópole do hemisfério Sul foi uma prioridade, e o Plano Diretor buscou soluções ousadas e inovadoras para atender a essa demanda. Com a revisão do ano passado e a atual discussão sobre a revisão da LUOS, surge a oportunidade de avaliar os impactos do PD 2014 na cidade e aprimorá-lo para o futuro.
De acordo com o estudo solicitado pelo SECOVI-SP, desde 2016 foram lançados 320 empreendimentos em São Paulo com frentes ativas, totalizando 743 lojas. Cada lançamento possui em média 2,3 lojas, somando cerca de 149 mil m² de área privativa, com aproximadamente 200 m² por loja ou 466 m² por empreendimento.
Os números revelam a adesão significativa do mercado imobiliário ao instrumento de incentivo às fachadas ativas. No entanto, o acréscimo de potencial construtivo oferecido a todos os empreendimentos com frentes dinâmicas nem sempre se traduz em ocupação efetiva, como apontado pela Geoimóvel em 2015.
É evidente a concentração dos empreendimentos com fachadas interativas nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, visando o adensamento residencial e comercial próximos às infraestruturas de transporte coletivo. Apesar do potencial dessas áreas, a oferta supera a demanda, resultando em espaços vagos.
A valorização dos aluguéis gerada pelas fachadas ativas pode estar dificultando a ocupação por comerciantes, tornando esses espaços inacessíveis para quem operava em locais mais econômicos. O desafio agora é equilibrar a oferta de espaços comerciais, ajustando os preços de locação para garantir a sustentabilidade das operações.
É crucial repensar o dispositivo legal que incentiva as fachadas ativas, a fim de evitar que um incentivo se torne um problema. O objetivo é garantir que a revitalização urbana promovida pelas frentes ativas não gere desequilíbrios econômicos. O futuro da cidade depende de uma abordagem equilibrada e sustentável em relação às fachadas ativas.
Fonte: © Estadão Imóveis
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